35城住宅庫存創新高 信貸政策將成關鍵
隨著限購松綁城市名單不斷增多，政策調整之後樓市走勢也引起各方關註，來自多傢機構統計顯示，部分地方進行瞭救市措施，使得一些城市7月成交量微升，但庫存上升的態勢依然存在。各地放松或取消限購，並不意味著房地產市場將出現明顯回調或報復性上漲，"去庫存"將是今年下半年救市的關鍵詞。
部分城市成交反彈
今年6月，內蒙古呼和浩特市正式發文為限購松綁，文件表示將取消商品房銷售備案制度，產權登記部門在辦理相關業務時，不再對購房人的房屋套數進行查詢，成為全國首個正式發文確定放開樓市限購的城市。
從網簽統計數據來看，呼和浩特市7月成交量明顯回升，但房價仍未止住跌勢。據搜狐焦點數據監控中心統計顯示，2014年7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面積178819.45平方米，環比2014年6月份上漲瞭68.62%，同比2013年7月上漲42.55%。其中住宅用房成交1499套，成交面積160814.00平方米，環比6月上漲68.20%，成交均價為5302.50元，環比6月下降9.05%。
截止到8月10日，濟南全面限購政策放開已滿月。濟南市住宅與房地產信息網統計顯示，從7月10日限購放開起，每日網簽量大幅提升，7月10日放開限購當天網簽577套，此後每天都有五六百套的網簽量。7月19日起，住宅網簽量逐漸回落趨穩，每天的成交量平均在200套左右，而放開限購之前的日均網簽量為100套左右。
然而，在一些城市，本以為會出現小噴發的情況並沒有出現，反而成交量有所下降，據機構統計數據顯示，2014年7月溫州樓市共成交房源2855套，成交面積339354.26平米；其中成交住宅2651套，成交面積325406.51平米，環比6月下降11%。總體來看，溫州樓市上半年還是處於下行階段。
不過，來自中原地產研究中心統計數據顯示，截至8月上旬，54個城市合計住宅簽約套數為55332套，環比7月同期有輕微下調，但是都比6月有所上漲。因為限購松綁、信貸放松，一二線城市成交量有所上漲，均是最近3個月的高點，但三線城市則依然下調。整體看，市場的信心依然未恢復。
整體庫存仍然高企
"去庫存"將是今年下半年救市的關鍵詞。上海易居房地產研彰化汽車貸款究院研究員嚴躍進表示，部分地方進行瞭救市，7月成交相對好，但庫存和存銷比上升的態勢依然存在。
本周，上海易居房地產研究院發佈瞭《7月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至7月底，受監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環比增長1.4%，同比增長22.8%，創近5年來新高。
報告顯示，35個城市中，有30個城市庫存出現同比增長。其中南昌、寧波和九江等三個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到112.4%、84.0%和68.3%。南昌去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，導致同比增幅偏高。35個城市中，有5個城市庫存出現同比下滑態勢，其中太原同比跌幅最大，為19.2%。
盡管7月房企推盤節奏比6月略有放緩，但月度新增供應量依然大於成交量。數據顯示，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1951萬平方米，環比減少7.1%，同比減少11.4%，其中7月成交量為1575萬平方米，環比增長13.4%，同比減少15.4%。7月市場行情略有反彈，但依然有部分未消化的新增供應轉化成為庫存。
信貸政策將成為關鍵因素
7月份庫存壓力依然偏大。嚴躍進認為，未來能否有效去庫存，將取決於三點：第一，今年上半年房企投資和(密技)信貸增貸最新的銀行貸款方案新開工的熱情在減弱，或影響明年的新增供應量。第二，地方政府救市效果能否有效體現，同時也取決於房貸政策、戶籍政策、二套房購買政策等能否跟進。第三，市場看跌預期能否有效出現逆轉。對於這三點，依然需要進一步觀察。
中原地產首席分析師張大偉表示，從全國范圍來看，限購並不是影響樓市的關鍵政策，但信貸是否會放松，將是未來樓市走勢的關鍵因素。"限購松綁難以拉動市場成交，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。雖然調控微調效果日益強烈，但是難以拉動市場成交。此外，在多地相繼'放松限購'之後，個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策，雖然此現象目前並不普遍且折扣力度不大，但其對市場預期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。後續市場的走勢依然依賴信貸的變化。"
新聞來源高雄市代辦銀行貸款http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-15/10452867472.shtml
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