房貸還清再買房算首套？房貸松綁傳聞持續發酵
■王雲濤/制圖
某國有銀行稱"認貸不認房"馬上就要執行，多傢銀行不置可否
樓市低迷瞭幾個月，最近一則傳言激起千層浪。網上傳言稱，經申萬地產證實，四大行將出政策，放松首套房認定標準，隻要房貸貸款餘額還清，再貸都算首套房。傳言還稱，上周五央行已召集各大行開會透露瞭這一想法，目前正在吹風階段，預計該政策會較快出臺。前天晚間，有媒體引用業內人士傳言稱，央行已通知四大行，要求限貸放開，鼓勵首套房貸款，二、三套也可恢復至基準利率。新快報記者昨日從某國有銀行處確認瞭這一消息，其表示"應該馬上要執行啦"。
■新快報記者 黎華聯
A
首套房標準是否松動銀行回應不一
首套房認定放開消息近日持續發酵，在市場掀起波瀾。昨日有消息稱，興業銀行已率先放開，執行認貸不認房，此前買房後貸款已支票貼現~各家銀行中小企業貸款利率比較推薦還清，現在買房算首套房，房貸利率最低9.5折。不過，記者昨日求證興業銀行得知，截至目前，興業銀行個人住房按揭貸款業務的客戶準入條件和信貸政策未進行調整，表示"有關報道失實"。
記者前日也向兩大國有銀行廣東省分行求證，其均表示目前沒有收到通知；建設銀行總行則回應稱"有消息會通知"。雖然多傢銀行不置可否，但記者昨日從某國有大行廣東負責人處確認瞭這一傳聞，其表示："有房，但沒貸款(即貸款已經還清)，再貸就算首套，應該會馬上執行。"
某國有台北房屋信貸房貸銀行個人貸款中心負責人表示，"目前沒有消息，沒有接到通知，也沒法預判"。不過其稱，假如消息屬實，將會刺激樓市交易，增加銀行的按揭。某銀行小額貸款業務主管分析，如果放開認定標準，對已經還清房貸有能力再購房的人來說是好事，但是也將刺激需求從而導致房價上升，對真正的剛需來說反而有負面影響。
從全國8月份數據來看，整個房地產行業成交仍處於低迷狀態，上述消息傳開後，昨日早盤房地產股價大漲。
多數銀行可能按下限標準執行
目前監管層規定的首套房認定標準是"認房又認貸"。判斷首套房，要看傢庭名下是否有房產、是否有房貸記錄，若有其中任何一項，再購房都不能算作首套房，再貸款就按照第二套或者兩套以上執行。
目前，多數銀行執行"認房又認貸",即任何一項標準不符合，都不能算是首套房，不能享受利率優惠。隻有個別銀行在認定標準上有所放松，如有銀行昨日對記者表示，該行目前的標準是如果借款人是純商業貸款，即使還清瞭貸款，名下無房，仍算第二套；但如果是組合貸款，已還清瞭貸款，名下無房仍可按照首套執行。
有銀行業人士分析，即使標準松動，估計銀行也不會完全執行"房貸還清再買算首套",多數是按照下限標準來處理，執行風險定價。"就像目前房貸最低可以執行基準利率7折優惠，但是沒有多少人申請得到"。
上述小貸業務主管也對記者表示，該行從6月開始已經控制額度，一個支行一個月隻能放幾筆房貸，更多的是消化此前的存量，因此該行已經出現額度不足情況，更多的貸款額度提供給定價更高的中小企業。
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央行或指導四大行向市場喊話
金融搜索平臺融360發佈的研報更像一盆冷水。其信貸專傢徐瑾分析，"隻要房貸貸款餘額還清都算首套房"的消息不靠譜。其表示，第一，"認貸不認房"等於宣告限購令全面退出；其次，違背瞭中央"抑制投機，遏制房價過快上漲"調控目標，釋放出"不僅僅是救市，而是變相鼓勵擁有多套房的人投資，即變相刺激樓市投機"的信號。其認為，經濟增速仍在可控范圍，"還用不著這樣大張旗鼓地刺激樓市"。
不過融360也認為，在當前房地產持續低迷，地方政府經濟增長對樓市依賴較大的情形下，不排除央行確實已通過指導四大行向市場喊話的可能，這也與"8月疲軟經濟數據出臺後，央行上周緊急向五大行註入5000億元資金"相符。
徐瑾認為，如果後期有相關政策出臺，存在以下兩種可能。一是首套房"認房不認貸"。因為之前"認房又認貸"不是很合理，扼殺瞭剛需和改善型的需求。此外，銀監會與央行當時發文時，沒有明確規定首套房認定標準。二是放松房貸利率，鼓勵支持首套房貸款利率優惠，適當降低二套房利率上浮幅度。這符合央行5月喊話要求給予首套房貸政策支持的態度，也符合目前中央對購房自住的調控思維，事實上也可以釋放、刺激一些自住和改善型需求。
算筆賬
100萬元房貸
20年省9.5萬利息
如果按照信託房貸信貸利率怎麼貸款比較會過件民間房屋信貸利息任何問題免費諮詢 "房貸還清再買算首套"的利率計算，購買第二套房的購房人能省多少錢呢？根據現行規定，首套房貸按基準利率6.55%/年執行；第二套房貸款利率上浮10%，即7.20%；第三套房則不能申請貸款。
如果同以貸款100萬元、期限20年計算，執行基準利率的本息合計為179.6萬元，按照上浮10%之後的利率計算本息合計則為189.1萬元，相差9.5萬元。也就是說，若上述消息屬實，上述情況的第二套住房購買人可以省9.5萬元，而且貸得多省得多。另一方面，如果"房貸還清再買算首套",那麼已經購買一套房的人，還清瞭貸款，如果現在買，可能需要付七成首付，如果嚴格執行傳聞的規定，其僅需付三成首付，大大降低瞭門檻和負擔。
地產股昨日大面積飄紅
二級市場
新快報訊 記者曾勇報道 在"首套房認定標準放松"的傳聞影響下，地產股昨日大面積飄紅。其中，萬科A、招商地產、保利地產等地產龍頭股均跳高開盤，早盤仍一度沖高後才震蕩回落，但截至收盤均錄得正收益。四大龍頭股中唯一平開的金地集團，也錄得紅盤報收。此外，領漲股珠江控股和京能置業，均錄得漲停報收，中航地產、世聯行和中糧地產等，均大漲5%以上。
資金流向數據顯示，雖然地產股仍遭主力資金凈流出，但流出金額已從22日的6.72億元收窄至昨日的1.96億元。成交回報則顯示，部分地產股獲得瞭機構的青睞，如珠江控股便獲兩機構席位凈買入1578萬元。
市場人士認為，當下國內房地產市場正處於由暴利時代向成熟市場期過渡的時期。在這一過程中，一度魚龍混雜的房地產公司，必然有一個優勝劣汰的過程。但無論房地產市場的調整是很快結束還是仍需經歷一段不短的時間，龍頭類地產股的抗風險能力仍毋庸置疑。一旦行業景氣度轉好，行業龍頭股的投資價值就會更加凸顯。該人士建議，在地產行業近期利好頻頻下，可對行業龍頭股逢低配置。無獨有偶，北京高華9月22日發佈的一份研報顯示，在其強烈建議買入的個股組合中，地產龍頭萬科A赫然在列。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/09134476133.shtml
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